Lors de l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier mais également durant sa détention, différents impôts sont susceptibles d’être prélevés, Le présent article se propose de les aborder sous l’angle d’une détention en nom. Un second article à paraitre dans la prochaine newsletter abordera la même problématique sous l’angle d’une détention au travers d’une société immobilière.
Au moment de l’acquisition, un droit de mutation, appelé à Genève droits d’enregistrement, est dû par l’acheteur. Il s’élève à 3 % de la valeur d’acquisition du bien immobilier, sans déduction des éventuelles dettes hypothécaires ou chirographaire. Au droit de mutation, il convient encore d’ajouter les émoluments du Registre foncier (0,3 %) et du notaire, lesquels varient selon un tarif dégressif.
Durant la détention au niveau de l’impôt sur le revenu, le propriétaire est imposé sur la valeur locative du bien immobilier qu’il occupe ou dont il s’est réservé l’usage. Cette valeur est déterminée par l’Administration Fiscale sur la base d’un formulaire qui prend en compte les critères objectifs suivants : Surface habitable, type d’habitation, aménagement de l’immeuble, vétusté, situation du bien et éventuelles nuisances environnantes.
Elle correspond (ou est supposée correspondre) à la que le propriétaire devrait verser pour louer un bien de même nature, ou encore au montant qu’il pourrait obtenir en louant ledit bien à un tiers.
La valeur locative ne peut en principe dépasser 20 % des revenus bruts totaux du contribuable. En outre, celui-ci bénéficie, sur le plan cantonal et communal, d’une réduction de 4 % de la valeur locative par année de détention, jusqu’à concurrence maximum de 40 %.
Le contribuable peut déduire intégralement de son revenu imposable les frais d’entretien du bien immobilier ainsi que les intérêts hypothécaires, mais à concurrence des revenus de la fortune majorés de CHF 50’000.—
Au niveau de l’impôt sur la fortune, le propriétaire est imposé sur la valeur fiscale nette de son bien immobilier, correspondant en principe à sa valeur vénale, déduction faite des dettes hypothécaires et chirographaires. Sur le plan cantonal et communal, le contribuable bénéficie également d’un abattement de 4 % ni, des dettes grevant l’immeuble. Il est dû par tout propriétaire ou usufruitiers d’un bien immobilier sis dans le Canton au 31 décembre.
Lors de la vente sur le plan fédéral, les gains générés lors de l’aliénation d’un bien immobilier détenu dans la fortune sont exonérés. Les Cantons sont toutefois libres de les imposer. C’est le cas de Genève qui prélève un impôt sur la plus-value, appelé impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Aucun centime additionnel n’est toutefois perçu sur le plan communal.
Cet impôt est dû par l’aliénateur ou le bénéficiaire du gain, même s’il est domicilié hors du Canton de Genève ou à l’étranger. Il est perçu sur la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition du bien, soit le prix d’achat augmenté des impenses qui comprennent les frais d’acquisition et les dépenses engagées par le propriétaire qui ont augmenté la valeur du bien (travaux à plus-values). Les frais d’entretien ne sont pas déductibles.
Le taux de l’impôt est dégressif en fonction de la durée de détention de l’immeuble afin de décourager la spéculation immobilière. Il s’élève ainsi à :
50 % Si le bien est détenu depuis moins de 2 ans
40 % Si le bien est détenu depuis au moins 2 ans mais moins de 4 ans
30 % Si le bien est détenu depuis au moins 4 ans mais moins de 6 ans
20 % Si le bien est détenu depuis au moins 6 ans mais moins de 8 ans
15 % Si le bien est détenu depuis au moins 8 ans mais moins de 10 ans
10 % Si le bien est détenu depuis au moins 10 ans mais moins de 25 ans
0 % Si le bien est détenu depuis au moins 25 ans
Si lors de la vente de son bien le propriétaire réalise une moins-value, il ne peut faire valoir aucune déduction correspondante.
L’impôt sur les gains immobiliers qui a été perçu peut-être remboursé en tout ou partie si la plus-value réalisée provient de l’aliénation d’un logement occupé durablement et exclusivement par le contribuable et qu’elle est réinvestie dans un délais de 5 ans dans l’acquisition ou la transformation d’un bien immobilier en Suisse de même nature (réemploi du gain). Le remboursement est toutefois limité au bénéfice qui a été effectivement réinvesti en plus du montant de la valeur d’acquisition du bien aliéné. Aussi, pour que le remploi du gain soit admis, il faut que le prix d’achat du nouveau bien immobilier soit supérieur à la valeur d’acquisition du bien aliéné.
Un remploi du gain immobilier peut également être admis lorsque l’achat ou la construction du bien immobilier acquis en remplacement intervient avant la vente du premier bien (remploi anticipé). Pour en bénéficier, l’aliénateur doit en outre apporter la preuve que le premier bien immobilier a été mis en vente avant l’achat du second. De plus, la vente du premier bien immobilier doit intervenir dans un délai approprié après l’acquisition ou la construction du second. En pratique, l’Administration fiscale admet un délai de 18 mois entre les deux opérations.
Si le transfert du bien immobilier intervient pour cause de mort ou donation, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas prélevé. Il le sera en cas d’aliénation subséquente par l’héritier ou le donataire. Pour le calcul de l’impôt, est déterminant le prix d’acquisition payé par le défunt ou le donateur et la durée de possession dès l’acquisition par ce dernier jusqu’au jour de la vente par l’héritier ou le donataire. L’impôt sur les donations et successions reste toutefois dû sur la valeur vénale du bien au jour du transfert.
Changements législatifs. Une vaste réforme de la fiscalité immobilière genevoise est actuellement en cours. Elle concerne non seulement les droits d’enregistrement qui devraient être supprimés mais également l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Selon l’avant-projet de loi, un barème progressif selon la plus-value réalisée lors de l’aliénation pourrait être introduit et une imposition subsisterait même après une détention de plus de 25 ans.
De nouvelles règle pour l’évaluation fiscale des immeubles devraient également voir le jour. Affaire à suivre…
Me Nicolas Candaux, Avocat chez Borel & Barbey, Nicolas.candaux@borel-barbey.ch